WIRTSCHAFTSPLAN

Alle wichtigen Fakten zum Thema Wirtschaftsplan

Wirtschaftsplan? Was ist das?

Ein Wirtschaftsplan wird benötigt, um die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums sicherzustellen.

Er ist eine Prognose über die aller Voraussicht nach entstehenden Ausgaben und Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Folgejahr. Als Grundlage dienen unter anderem die letzten Jahresabrechnungen.

Nach § 28 Abs. 1 WEG setzt sich der Wirtschaftsplan aus folgenden Bestandteilen zusammen:

· Übersicht aller voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft

· Anteilsmäßige Zuführung zur Instandhaltungsrücklage

· Anteile der einzelnen Wohnungseigentümer an den Kosten der WEG

Der Wirtschaftsplan dient als Grundlage für die jeweilige Jahresabrechnung und basiert wiederum auf der Jahresabrechnung des vergangenen Jahres. In dieser sind die regelmäßig anfallenden Gebühren für Energiekosten, Straßenreinigung oder der Hausmeisterlohn aufgeführt. Zusätzlich fließen in den Wirtschaftsplan die voraussichtlichen Zusatzkosten für z.B. anstehende Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen analog dem ISFP.

Der Wirtschaftsplan gibt somit Auskunft zum Liquiditätsbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Es wird jeweils ein Gesamtwirtschaftsplan und ein Einzelwirtschaftsplan erstellt.

Gesamtwirtschaftsplan:

Er beinhaltet alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung bzw. Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums.

Einzelwirtschaftsplan:

Dieser wird für jede Wohneinheit und jedes Teileigentum erstellt. Er gibt den Eigentümern Informationen darüber, mit welchen Kosten für das kommende Wirtschaftsjahr gerechnet werden muss. Ebenso dient er als Grundlage für das monatlich anfallende Hausgeld.

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung der zu erwartenden Kosten des gesamten künftigen Wirtschaftsjahrs, die jeder Eigentümer anteilig, analog dem Verteilerschlüssel, trägt.

Liegen die Einzelwirtschaftspläne der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vor, können die Hausgeldforderungen nicht durchgesetzt werden.

In der Einzelabrechnung kann entnommen werden, nach welchem Kostenverteilungsschlüssel der Verwalter die insgesamt anfallenden Kosten auf die Eigentümer verteilt habe.

Je nachdem wie sich das laufende Wirtschaftsjahr bezüglich der prognostizierten und auch nicht vorhersehbaren Kosten entwickelt, kann es zu Abweichungen zwischen Hausgeld und tatsächlichen Kosten führen.

Dies wir in Form einer Erstattung oder Forderung ausgeglichen und das Hausgeld für das kommende Wirtschaftsjahr entsprechend angepasst.

‍Muss ein Wirtschaftsplan aufgestellt werden?

In §28 WEG ist festgelegt, dass ein Wirtschaftsplan aufzustellen ist. Dieser muss auch die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten.

Das Erstellen eines Wirtschaftsplans ist daher nicht nur obligatorisch, um die Liquidität der WEG im Blick zu halten, sondern darüber hinaus gesetzlich vorgeschrieben.

Sollte im neuen Wirtschaftsjahr kein neuer Wirtschaftsplan vorgelegt und beschlossen werden, so bestehen grundsätzlich die folgenden zwei Möglichkeiten, um das Fortdauern des bestehenden Wirtschaftsplans zu regeln:

· Vereinbarung in Form einer sogenannten Fortgeltungsklausel

· Beschluss den bestehenden Wirtschaftsplan über die vereinbarte Wirtschaftsperiode hinausgehend als geltend zu erachten

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben die Kom­pe­tenz zu be­schlie­ßen, dass ein kon­kre­ter Wirt­schafts­plan bis zur Be­schluss­fas­sung über den nächs­ten Wirt­schafts­plan fort­gel­ten soll.

Jedoch wird der Ver­wal­ter weder durch einen kon­kre­ten Fort­gel­tungs­be­schluss noch durch eine ge­ne­rel­le Fort­gel­tungs­ver­ein­ba­rung von der Pflicht ent­bun­den, auch für das fol­gen­de Ka­len­der­jahr einen Wirt­schafts­plan auf­zu­stel­len.‍

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Bestandteile des Wirtschaftsplans?

Der Wirtschaftsplan besteht aus einer Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der WEG im Folgejahr. Ebenso enthält er Informationen über die Zuführung von Instandhaltungsrücklagen für das anstehende Wirtschaftsjahr.

Die Einnahmenseite umfasst u.a. folgende Punkte:

· Hausgeld der Miteigentümer

· Zinserträge der Konten der Eigentümergemeinschaft

· Einnahmen aus Geräten mit Münzbetrieb (z.B. Waschmaschine)

· Mieterträge durch Vermietung von Gemeinschaftseigentum

Zu den Ausgaben zählen u.a. folgende Kosten:

· Instandhaltungsrücklage

· Abwassergebühren

· Hausmeisterlohn

· Kosten der Verwaltung

· Straßenreinigung

· Gartenpflege

· Bankgebühren

· Energiekosten

· Wasser

· Bankgebühren

Als Grundlage zur Erstellung des Wirtschaftsplans werden folgende Information herangezogen:

· aktuelle Jahresabschlussrechnung

· beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen

· Höhe der Instandhaltungsrücklagen

· absehbare Preisänderungen von Dienstverträgen (z.B. Wartungs- oder Hausmeisterverträge

· aktueller Zustand der Immobilie in Hinblick auf die zu erwartenden Reparaturen

Generell besteht die Möglichkeit während einer Wirtschaftsperiode vom Wirtschaftsplan abzuweichen, sollte wider Erwarten zusätzliches Budget notwendig sein, welches vorher nicht Teil der Kalkulation war. Dies wäre etwa der Fall bei unvorhergesehenen Reparaturen. Diese Form der nachträglichen Anpassung ist besser bekannt als Sonderumlage und dient dazu einen Liquiditätsengpass vorzubeugen.

‍Welche Rollte spielt der Verwaltungsbeirat in Bezug auf den Wirtschaftsplan?

Ist für die Anlage ein Verwaltungsbeirat bestellt, so soll dieser Beirat nach § 29 Abs. 2 WEG den Wirtschaftsplan vor der Beschlussfassung durch die Eigentümer prüfen und mit einer Stellungnahme versehen.

Inwieweit ist die Eigentümerversammlung für den Wirtschaftsplan notwendig?

In der einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung werden auf der Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne die festgesetzten Vorschüsse gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 mit einfacher Mehrheit beschlossen.

Wichtig hier zu erwähnen ist, dass seit der WEG-Novelle 2020 die Wohnungseigentümergemeinschaften gemäß § 28 Absatz 1 WEG nicht mehr über die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne beschließen, sondern lediglich über die Vorschüsse, also das Hausgeld, welches jeder Eigentümer der WEG monatlich zu zahlen hat.

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Wer ist für die Erstellung des Wirtschaftsplans verantwortlich?

Der Wirtschaftsplan ist lt. § 28 Abs. WEG Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung und somit Aufgabe des Verwalters.

Dieser ist gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG gesetzlich dazu verpflichtet, ohne Aufforderung und ohne Beschluss der Wohnungseigentümer, den Wirtschaftsplan für jeweils ein Kalenderjahr aufzustellen.

Ist für die Anlage ein Verwaltungsbeirat bestellt, so soll dieser Beirat nach § 29 Abs. 2 WEG den Wirtschaftsplan vor der Beschlussfassung durch die Eigentümer prüfen und mit einer Stellungnahme versehen.

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‍Wirtschaftsplan in der WEG

Um die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beurteilen, gehört der Wirtschaftsplan für Kaufinteressenten wohl zu den wichtigsten Informationsquellen.

Doch auch für die Eigentümer ist der Wirtschaftsplan in Bezug auf die Planungssicherheit essentiell. Das beschlossene Hausgeld sichert die notwendige Liquidität der WEG.

Wir hoffen, Ihnen hat unser Beitrag zum Wirtschaftsplan gefallen.

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